揭阳要自建房屋，得这样走流程！

       近期，揭阳市大力推进“三清三拆三整治”工作，全面推动涉土违法违规整治专项行动。特别是对其中的“乱搭乱建、违章建筑”行为进行铁腕整治。其中今年7月30日对“龙泉山庄”的强制拆除更是引起了多家媒体的广泛报导。

       随着整治行动的深入开展，不少网民留言表示支持的同时，也对宅基地的报建及管理办法表示困惑。为此，阅房网收集了相关法律法规文件，以供参考。希望广大市民都能自觉遵守国家法律，支持市委市政府工作开展。

       一、什么是宅基地？

       宅基地的类型、现状

       宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

       2018年1月，国土部消息，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

       二、宅基地怎么申请？

       根据《农村宅基地管理办法》第二章内容，宅基地申请条件和审批程序如下：

       1.第九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准（包括附属用房、庭院用地），使用耕地最高不得超过125平方米；使用其他土地最高不得超过140平方米；山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。

       2.宅基地的用地面积限额为：三人及三人以下的农户75平以内，四人的农户100平以内，五人的农户110平以内；六人及六人以上的农户125平以内。使用非耕地的，每档最高可增加15平;山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35平。

       3.实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20平以上的，可放宽一个档次的用地限额。

       注：广东的宅基地标准是山区每户150平方米以下，丘陵地区每户120平方米以下，平原地区或城市郊区每户80平方米以下。

       建房农户人口计算

       （一）建房人口计算以本户农村常住户口为准。已领取独生子女证的，可增加一人计算建房人口；（二）现役军人（不含军官）、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。城镇居民的配偶是农村户口，又没有享受房改政策的，经其所在单位核实并出具证明，可在其配偶申请建房时计入建房人口；（三）违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口。

       宅基地面积的计算

       （一）建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界；

       （二）挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑；

       （三）由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊；弄堂用地，使用楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积；

       （四）通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。

       第十二条 符合立户条件的子女在申请宅基地计算限额时，父母除留足合理限额外，超过部分应合理计算到子女户。

       现有宅基地面积超限额的农户，在按规划申请旧房拆建、迁建时，应核减超限额部分。

       哪种情况可申请宅基地

       （一）因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的；

       （二）实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造，需要调整拆迁的；

       （三）现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的；

       （四）已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的；

       （五）经县人民政府批准，农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员，确需在农村安家落户的；

       （六）离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的；

       （七）法律、法规、规章另有规定的。

       哪种情况申请宅基地不予批准

       （一）宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外；

       （二）出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物（缺房户合理调剂的除外），或者将住宅改作他用，再申请宅基地的；

       （三）以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的；

       （四）子女已立户且符合立户条件，其父母再单独申请宅基地的；

       （五）拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的；

       （六）对不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的；

       （七）违法建房未依法处理结案的；

       （八）其他不符合申请建房条件的。

       哪种情况可收回宅基地使用权

       （一）自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的（特殊情况除外）；

       （二）报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的；

       （三）经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新居（村）居住的原宅基地的；

       （四）骗取批准或非法转让宅基地的；

       （五）其他应收回宅基地使用权情形的。

       第十六条 为乡（镇）村公共设施和公益事业建设或者实施城市、集镇和村庄规划进行旧城、旧镇、旧村改造，经依法批准收回土地使用权的，对土地使用权人给予适当补偿；地上建筑物，可根据其实际情况予以合理补偿。

       第十七条 农村村民申请宅基地，应当向常住户口所在地的村民委员会或村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或村集体经济组织讨论同意，并将申请宅基地户主名单、家庭人口、原有房屋间数面积、申请建房占地面积、位置等张榜公布后无异议的，取得乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证后，报乡（镇）人民政府审查，县土地行政主管部门审核，由县人民政府批准，其批准结果由村民委员会予以公布。

       第十八条 经批准回乡落户的职工、军人和其他人员申请建造住宅的，应当持有原所在单位或者原户口所在地乡（镇）人民政府出具的无住房证明材料，并经户口所在地村民委员会或村集体经济组织同意后，方可申请建房，其宅基地面积标准与村民同等对待。

       经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人申请建造住宅的，应经户口所在地村民委员会或村集体经济组织同意后，方可申请建房，其宅基地面积可按照本办法第九条标准参照执行。

       第十九条 农村村民建造住宅，应严格按照批准的宅基地面积、规划层数、高度及质量标准进行施工。各乡（镇）人民政府、村应加强农户建房过程中的监督管理，县土地行政主管部门对农户建房要做到审查、放样、验收三到场。

       第二十条 个人建造住宅依法取得的宅基地应当按有关规定办理土地使用权登记。农户在建房竣工验收合格后30日内向县土地行政主管部门申请土地登记，领取集体土地使用证。

       因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移依法改变土地使用权的，在合同生效后30日内向县土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续。

       另根据《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》要求，城市、镇规划区内的农村集体经济组织成员建造住宅应当符合城市规划，城市、镇规划区内的村庄原则上不再安排单宗分散的宅基地。城市、镇规划区外的农村集体经济组织成员建造住宅应当符合乡（镇）规划、村庄规划。

       三、自建房的高度限制标准

       关于农村自建房的高度限制标准，也是广大网友非常关心和想要迫切了解的问题。首先需要严格按照当地所属住建部门的批复条件进行施工，根据根据住建部印发的文件《农村住房建设技术政策（试行）》，农村住房建设要坚持“有利生产，方便生活”的原则，可采用两种布局方式：一种是垂直分户（2-3层），适用于从事农业生产或发展庭院经济的农户；另一种是水平分户（4-5层），适用于部分脱离农业生产的农户。住房层高以2.6米到3米之间为宜，最高不能超过3.3米。

       揭阳市对村民宅基地自建又有什么要求呢？根据2011年颁发的《揭阳市市区村（居）民自建房屋建设指引》文件，建筑面积在300平方米及以上或建筑层数在两层及以上规模的自建房，都必须在开工前进行报建。